晨報記者 徐運
  5月份掛牌,前兩天才簽約,而且每平方米降了差不多2000元,急於換房的朱小姐沒想到這次賣房過程那麼曲折,不管她是否接受,樓市“淡夏”已經成為不爭的事實。
  由於巨大的庫存以及開發商資金壓力,業內對樓市預期不太樂觀,預言樓市在“金九銀十”期間也很難回暖,這波調整行情甚至年內都不會結束。
  消化庫存面積或需一年半
  上周黃浦區誕生有史以來土地出讓樓板價最高的一幅宅地,然而,它的“鄰居”並沒有像往常那樣坐地起價象,相反,目前仍在優惠促銷,“全款九五折優惠,貸款九八折優惠”。
  低迷氣氛持續,供大於求是重要原因。“網上房地產”網站的數據顯示,上海新建住宅庫存一度突破1150萬平方米,創2011年限購以來的庫存新高。截至昨晚7點仍在1149.54萬平方米的高位。業內人士認為,根據近6個月的上海樓市去化率計算,加上接下來還有大量房源入市,現有的庫存面積要完全消化,大約需要一年半。在供大於求的市場背景下,7月上海樓市供應量進一步減少。據上海搜房數據監控中心統計,7月上海樓市預計將有25個住宅(20個公寓,5個別墅)開盤或加推,環比大幅萎縮60.94%,同比減少26.47%。
  除了供需關係以外,資金壓力也是開發商面臨的一個難關。易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,房地產信托是當前開發商融資的重要渠道,尤其是對於申請銀行貸款萬分艱難的中小房企更是如此。通過測算房地產信托到期規模,可知開發商,尤其是中小開發商的資金壓力大小。基於樓市庫存,房企的資金面,加上年度銷售指標的壓力,樓市在“金九銀十”期間也很難回暖,調整行情甚至年內都很難結束。
  學區房掛牌價微調
  時至7月,全市小學報名期基本結束,滬上學區房也面臨“淡夏”的考驗。雖然全市學區房帶看量並未減少,但是“只看不買”已很平常。
  在真實購房需求降低的情況下,二手房學區房降價促銷變成了成交法寶。21世紀不動產上海區域市場研究部抽樣調查顯示,7月至今,閔行七寶、嘉定南翔、閘北永和陽城、長寧古北等板塊,學區房已開始降價促銷。環比上月同期,降價幅度普遍在2%—5%。部分板塊甚至出現學區房低價拋盤,降價幅度超過10%。
  在閔行七寶,對口明強東校的蓮浦府邸二期,一套原掛牌950萬元的280平方米聯排別墅,最終業主主動讓價135萬元成交。21世紀不動產上海銳豐體育公園分行經理李成志表示,該類房源在2013年高峰期的成交價是1000萬元以上,在2012年下半年的成交價是850萬元。
  近日,記者從上海市多家房產中介獲悉,部分區域學區房掛牌價出現微調。對口浦東新區福山外國語小學分校的證大家園,一套88平方米的兩室戶目前報價320萬元,上個月報價還是345萬元;在多所名校聚集的靜安區,靜安麗舍二手房掛牌價從前幾個月的4.8萬/平方米降至4.5萬元/平方米。
  德佑地產研究總監陸騎麟分析道,“部分學區房的降價更多是季節因素。少量學區房微調,對上海樓市的走向沒有太大價格影響。”近年來,申城學區房的房價相對比較穩定,最近出現微調或和交易規律有關。一般而言,暑假期間,家長沒有太大的升學、擇校壓力,對學區房的需求不大;每年春節前後、新生報名前兩三個月,學區房的需求、交易會明顯增多,進入學區房交易高峰。  (原標題:樓市“淡夏”已定,學區房也“低頭”)
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